0 Comments

據房天下二手房數據中心統計數據顯示,7月份,深圳全市二手房總成交套數為6530套,環比6月的 5417套漲幅為20.55%(至此,2016深圳全年二手房已經成交65980套);市場掛牌均價為49407元,環比6月的48561元漲幅為 1.74%,整體而言,深圳7月二手房市場量價“雙漲”。

一、二手房市場數據分析

1.深圳二手房數據分析

深圳7月樓市雙漲,房價再度提升1%個點

據房天下二手房數 據中心統計數據顯示,7月份,深圳全市二手房總成交套數為6530套,環比6月的5417套漲幅為20.55%(至此,2016深圳全年二手房已經成交 65980套);市場掛牌均價為49407元,環比6月的48561元漲幅為1.74%,整體而言,深圳7月二手房市場量價“雙漲”,期貨手續費。以房價的同比水平對 比,7月深圳二手房房價同比漲幅為34.20%,房價仍然處在高價的通道,市場交易體量在連續3個月的下跌後,7月出現“扭轉”的局面,是3月的高峰下跌 後的第一次超過6500多套的市場交易量,整體7月的市場環境是有一定性的“好轉”。

搜索量與掛牌量:根據房天下深圳二手房數 據中心顯示,7月深圳二手房整體搜索量上漲20%幅度,市場出現關注度回升的態勢,掛牌量的整體增幅為14.1%,其中寶安福田龍崗均以超過14%的幅度 增長,增幅最大的為寶安區,為37.67%的掛牌量增幅,說明在寶安區,業主放盤的積極性明顯提高。而搜索量方面,以龍崗福田南山寶安增幅最為明顯,其中 龍崗以23.51%的環比搜索增幅名列其他區域的第一名,房屋二胎,以上四個區域的搜索量均超過18%的漲幅,7月唯獨鹽田區的搜索量增幅最小,僅為3%。

表1 各區縣掛牌量價及成交量增幅數據表(數據來源:房天下二手房數據中心)

從 表一可以看到,深圳7月整體的掛牌量,成交量,掛牌均價,呈現多數上漲的局面。在掛牌量方面唯獨南山和鹽田區呈現下跌趨勢,掛牌價方面以寶安福田龍崗均全 面上漲,漲幅最大為龍崗的1.91%;成交則出現一緻性的全面上漲,漲幅最大為寶安和龍崗兩個區,均在環比29%的上漲幅度。

圖 2 各區縣掛牌量及掛牌均價環比走勢圖(數據來源:房天下二手房數據中心)

從圖2可以看到,深圳7月各大曲線的掛牌量及掛牌均價環比走勢,掛牌均價增幅方面曲線基本持平,而掛牌量的增幅則有比較大的波動,可以看到龍崗和羅湖的掛牌量比較大,佔據全深圳的比例比較重,福田和南區兩個區縣是掛牌量少,而房價比較高,出現兩端走勢的局面。

圖 3 各區縣成交量及成交量環比走勢圖(數據來源:房天下二手房數據中心)

從圖3可以看到,深圳7月各區縣的成交量及增幅走勢顯示,以寶安和龍崗兩區的環比漲幅最大,達到29%以上,福田和羅湖,南山相對增幅比較小,這三個區縣均是目前深圳高房價的區域,呈現一個“價高淡市”的局面,但相對而言,成交市場的漲幅比較緩慢,台北小額

二、網友關注度數據分析

深圳龍崗7月的搜索量次數達到30多萬次

據 房天下深圳二手房數據統計分析指出,深圳7月網友最關注的區縣搜索為龍崗區,按照房天下的網站數據顯示是,龍崗在7月的搜索佔比佔據全市是 23.51%,7月的搜索量次數達到30多萬次,是羅湖和龍華的2-3倍的搜索量距離,從數據對比也可以看到,7月的龍崗搜索量佔比提高了3個點,龍崗在 7月的樓市關注度是一個極高的區域。在商圈的搜索中,以龍崗中心城,佈吉,東門,寶安中心區和龍華新區為主,關注樓盤中以龍崗的公園大地和佈吉的龍珠花園(房價 戶型 二手房 租房) 為主要關注樓盤,搜索量的佔比基本是遠遠高於其他樓盤。在地鐵的搜索關注度中,3號線地鐵和1號線地鐵的搜索關注度很高,其中3號線的搜索佔比達到 29.05%,大芬站在3號線的搜索中佔比達到42.85%。學校的學區搜索中,以羅湖福田為主,其中深圳中學和荔園小學,翠竹小學的搜索比例佔比達到 5%以上,而深圳中學以22%的搜索佔比全市最高。

1.區縣關注度分析

據房天下深圳二手 房數據監控中心統計顯示,7月深圳市各區縣搜索熱度龍崗區以23.51%的搜索佔比位列榜首,福田搜索佔比為21.69%位列第二,南山搜索佔比為 20.19%位列第三。圖4的分析可以看到,寶安羅湖,龍華新區的搜索相對一些重點區域搜索還有距離,如果深圳樓市未來這些片區的搜索量增長上來,深圳樓 市將有不同的寘業交易量往更多的“關外”區流轉。

圖 4 區縣關注度排行及佔比圖(數據來源:房天下二手房數據中心)

2.商圈關注度分析

7 月深圳二手房市場商圈搜索情況顯示,龍崗中心城再次登上商圈熱搜榜首位,搜索佔比18.56%;東門以16%的搜索佔比排名第二位;寶安中心區位列第三 位,搜索佔比為15.99%;龍華搜索佔比8.13%,排在第四位;佈吉位列第五,搜索佔比為8.13%。本月較熱商圈前十名中,房屋二胎,龍崗、羅湖和龍華三個區 的商圈較受關注。圖5的數據告訴我們,羅湖東門商圈搜索量急速增長,佈吉搜索佔比減少,龍華甚至超越佈吉的搜索量。

圖 5 網友關注商圈及佔比圖(數據來源:房天下二手房數據中心)

3.樓盤關注度分析

7月份,公園大地以0.58%的搜索搜索佔比再次奪得第一位;龍珠花園以0.19%的搜索佔比,在熱搜樓盤中排名第二位;星海名城(房價 戶型 二手房 租房)以0.15%的搜索佔比,排名第三;麗湖花園(房價 戶型 二手房 租房)以0.15%的搜索佔比排名第四;星河丹堤(房價 戶型 二手房 租房)以0.13%的搜索佔比,排名第五。細數7月熱搜樓盤前十名可以發現,連續四個月龍崗包攬7個名額,其中樓盤的商圈掃屬掃類為龍崗中心城3個,佈吉2個,橫崗1個,阪田 1個。7月的樓盤熱點關注中,前海和寶安的搜索有提升的跡象。

圖 6 網友關注樓盤搜索量及佔比圖(數據來源:房天下二手房數據中心)

4.地鐵線路關注度分析

7 月深圳二手房市場軌道線路搜索榜中,3號線龍崗線登上熱搜榜首,搜索佔比29.5%;1號線羅寶線搜索以24.45%的佔比位列其次;4號線龍華線緊隨其 後,搜索佔比達到17.68%。對比上月深圳地鐵線熱搜分析,3號線、1號線、4號線這三條地鐵線依然是較熱線路,總佔比超越70%。

7月 深圳二手房市場熱門軌交站點榜首為大芬站,大芬站附近有深圳佈吉一帶的大盤,如桂芳園,可園,居住的價格和樓盤受到的歡迎度比較高。大劇院站位列第二,佔 比為23.87%,途徑2號線蛇口線和1號線羅寶線接駁處。龍華站位列第三,貸款,4號線的龍華站為龍華比較核心的區域,關注度高。對比6月地鐵站熱搜榜,11 號線搜索量有小幅的回落,坪洲和福永站點的搜索量有一定幅度的提升。

圖7 地鐵線、地鐵站關注排行榜

5.優質教育房關注度分析

7 月深圳小學熱搜排行榜中,羅湖的深圳中學排列榜首,福田的荔園小學居第二,羅湖的翠竹小學排第三。在本月熱搜優質教育樓盤排行表中, 雖然南山的學校得不到比較高的名次關注度,但南山的學校的搜索中,台北當鋪,是佔據全深圳前10的50%的席位,南山外國語,育才學校,南山實驗學校,南山北師大學 校,都是名氣響亮一時的名校,南山的房價有如此高的價值空間,至少有一半的功勞掃結於南山的名校效應,當然,南山的經濟和南山規劃,前海發展也對南山的樓 市有重大的價值體現。

圖 8 學校搜索量排行榜

深圳優質教育房的搜索熱度一直很高,7月深圳優質教育房搜索情況顯示,麗湖花園的外國語小學關注度比較高,在7月中凸顯一定的市場分量,中海大山地(房價 戶型 二手房 租房),福田的南天二花園(房價 戶型 二手房 租房),龍華新區的水榭山(房價 戶型 二手房 租房),錦繡御園(價格 動態 戶型圖 論壇)都成為優質教育房的重點關注樓盤。由於深圳房價居高不下,深圳優質教育房的關注度如同市場成交的轉變方向一樣,也投向我們關注的龍崗,橫崗,龍華一帶的樓盤,預計這將是未來的一種趨勢。

圖 9 熱門優質教育房排行榜

6.戶型、價格、面積關注度分析

二居搜索是深圳7月網友關注度最高的戶型

在 各種戶型的需求上,二居成為較受網友青睞的戶型,搜索佔比達到3,期貨手續費.99%居首位;其次為三居,佔比為3.78% ;一居搜索佔比1.36%,位列第三。7月凸顯的是2-3房市場關注度高,而且各自有1%搜索幅度的上升,其中7月二房的搜索超過41萬搜索量次數,而整 個深圳的7月不按條件搜索的次數是超過900多萬次,兩房的搜索面積主要是50-70平之間。

在價格方面,0-100萬搜索熱度升至較高,佔比1.88%,搜索量超過19萬人次,其後200-300萬熱度居次席,佔比1.40%,100-150萬佔比1.37%,居第三位,7月價格搜索以200-300的搜索層次逐步提升,台北借款

面 積搜索中,50-70平米成為本月的新亮點,首次第一,搜索佔比為29.48%;70-90平米的搜索佔比為24.76%,位居第二;90-110平米搜 索佔比為13.55%,位列網友熱搜排行第三位。7月在面積搜索中,110-150平方的搜索佔比達到14%多,整體而言,改善換房的需求也在逐步提高。

戶型搜索分析

價格搜索分析

面積搜索分析

圖 10 戶型、價格區間、面積區間搜索量佔比圖

三、房源分析及熱門推薦

7月份在房源熱搜榜中,以深圳二手房關注度比較大的龍崗,佈吉一帶的房子為推薦的重點,這些房子都是傭金1.5%,房天下自營的房源,價格真實新鮮,推薦的特點是樓盤單價3萬起,明顯低於深圳全市的整體房價,總價有200多萬,還有400萬,歡迎選購。

圖 11 推薦房源屬性表

四、政策案例解讀及展望

1、政策解讀

重大利好:個稅抵扣房貸確定 房貸利息將降15-45%

財 政部財政科學研究所原所長賈康7月22日在三亞對媒體表示:“個人所得稅可抵扣房貸已明確,會支付月供的利息,至於進展,要看個稅改革的時間,中央要求的 時間是1年左右,但今年可能趕不上了。可以確定的是,這種方案會在全國推廣。” 據測算,以個人扣除五險一金後的收入2萬左右計算,如果購買一套房貸在150-200萬左右的普通商品房,貸款100萬,每個月的基準利率月供大約在 6700元左右,其中大約2400元是利息。也就是個稅可以降低2000多元相當於月供降低23%左右。

按照房天下深圳二手房的解讀是,個稅抵房貸這引發許多人的關注,唯一個核心是,中國普遍的白領收入很高,個稅繳納給國家的比重很高,倘若個稅能抵房貸的利息,將給購房者減少不少的月供壓力和購房的信心,未來細則如果落定,這將是促進房地產交易活躍的一個關鍵籌碼。

為了抑制房價上漲速度,台北代書?深圳銀行四大行將房貸利率調回9折

距離深圳多家銀行從9折利率下調到88折,也就一個多月時間;而距離出現傳說級別的極低利率8.2折,更是不到一周的時間,深圳房貸市場的利率又開始回升。15日開始,深圳四大國有銀行的住房貸款利率從上周的8.8折統一調整為9折。

房 天下深圳二手房的解讀是,深圳從7月中旬銀行的房貸利率提高,說明央行有意識要求地方銀行控制樓市的風險和貸款的比例,深圳作為房價的高昂區,按照深圳每 年消耗貸款買房有3000億以上,深圳需要的是有足夠大的風險防控能力,以求保證樓市的穩定和金融體係的安定。但凡樓市過火的城市,如南京,二套房貸提升 50%,首套也提高到35%,都是銀行在控制風險方面必出的一些因地政策,台北車貸,分化調整的措施,預計會加重下半年一些過火城市樓市的政策。

2、市場展望:8月的深圳樓市將迎來一輪二手房房價相對穩定

7月深圳全市的樓市出現“二手房量價上漲,一手房量減價漲”的局面。按照房天下深圳二手房預測,8月的深圳樓市將迎來一輪是二手房房價相對穩定的僵持。一些高價區域的二手房房價持續下跌,一手房由於8月增量供應上漲,放盤價格預期比較高位,預計8月的一手樓成交將有減少的跡象,二手房成交市場也將有所小跌,而龍崗,坪山一帶的二手樓成交可能有小幅的提升趨勢。

根 據中國樓市目前的宏觀調控思路,區別化調整,收緊信貸的調整是下半年的一個趨勢,特別深圳房價居高不下,房價連續高居全國的第一,引發政府的關注。以深圳 8月的樓市環境,信貸收緊和一定性的寬松,深圳經濟規劃的帶動,地鐵的建設,東進的戰略,都無形中給予深圳一定的寘業信心,這種樓市的僵持局面將很難在短 期出現“大波動”。但可以明確的預測是,深圳未來一年來的樓市寘業壓力非常大,按照月供2-3萬的幅度,深圳普通的家庭將難以支撐如此巨大的月供壓力,這 在趨勢上,也帶動深圳的剛需寘業者將寘業的門檻選擇在50-70平方的房子上,總價是250萬到350萬之間,深圳未來將進入一種“高價盤僵持”階段。豪 客的出手,也將決定未來樓市的結搆成交變化。從房天下深圳二手房實際市場監控,實際的市場層面是成交偏少,看房增多,一旦來看房的客戶,他們的果斷購買決 心比以前有好轉,但也的確有不少的“猶豫客”,甚至是因購房支付能力不足而放棄購房的客戶。我們深圳的未來看到更多的是:能否購房或者“接盤”即將成為深 圳人一種財富的象征。